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　　中原地产代理有限公司创立于1978年，创始人系施永青先生。这个当今香港最具规模的地产代理公司之一，即使在当今的国内地产界，也几乎是无人不晓了。日前在中原上海领先指数发布会上遇到他，也许预料到想要采访的内容，他颇为干脆地与大家分享了自己三十年房地产投资的策略心得。

　　口述：施永青整理：韩旭

　　人物档案：施永青

　　在中学毕业后出来工作，先是在工人夜校教了8年书，后来出来打工。一段时间后，极有主见、又有能力的他觉得打工的收入与自己的贡献不相称，就毅然辞掉工作和一个中学同学合伙，每人出5000块钱，开始了他们的地产代理生意，而"中原"这个名称是他的一个朋友注册的进出口公司的名称。为节省注册费就借用了这个名字，没想到如今成了名牌。

　　关于创业，施永青认为适合创业的人有两种：一种是愿意承担自己成败风险的人。另一种是有自己主见，希望有发展空间的人。

　　我今天跟大家讲的是我20多年的经验，但是大家要根据自己的情况决定是否适合于你。投资要能够成功，主要是两个方面：一个方面就是对后市的估计，如果你对市场的估计是准确的，你就可以赚钱了。

　　一般怎么估计市尝分析市场呢？其实可以根据希腊的两个哲学上的说法，一个说法是“太阳底下无新事”，就是太阳下面发生的事情早已经发生过了，没有一件是新的，如果这个世界真的是太阳底下无新事的话，那么要了解将来就不难了，看看以前是什么样的，看看以前的规律、以前的周期，我们就可以知道将来了。希腊还有另外一个说法，“人不能够踏进一条河两次”，就是一个人把你的脚踏进一条河只能有一次，当你第二次再踏进时，同一条河里面的水已经不同了。

　　如果你相信太阳底下无新事。那么过去的事就变成图表。比如你可以根据房地产周期性的规律去推论上海的市场处于什么阶段，是上升期，还是下调期等等，你知道现在处于什么阶段，你就知道应该怎么样去投资。相信人不能够踏进同一条河两次的人就可以用基础分析，也就是按照一个地区的现实情况、房地产供求的情况、政府的政策等等来分析，因为这些都是每一段时间都有新的情况出现，西方叫基础因素分析。但是基础分析也有它的不全面的地方，分析的人也有一些主观判断，所以它在抽一些什么因素来分析的时候，抽出来的因素一般都是对他的结论有利的，虽然拿了很多有利因素和不利因素放在一起，但都是你抽出来的，所以也有很多因素你都没看到、不重视，所以你分析出来的结论就是你本来已经有的。

　　一般来说，我在投资的时候基础分析用，技术分析也用，直觉也要用，几个方面都感觉放心的时候才去投资。

　　熟悉四个房地产波动周期

　　我讲一讲我熟悉的房地产投资吧。一般来说房地产的价格基本上都是不合理的，合理的时候很少。这是一般世界上所有的房地产价格的走势，房地产价格在全世界都是不断上升的，基础是什么呢？就是因为人类的知识都在不断增长，人类的生产力都在不断增长，一个发达的社会人均收入都在增长，所以人们能够负担得起的楼价也在不断增长。当然这是价格，不是价值，市场成交的是价格。价格是不断变化的，我刚开始把它看成是一个合理的价格态势，刚开始时比如说价格跟价钱是一致的，但是当价钱上升的时候，因为房地产除了用家之外还有投资者，价钱越上升它吸引的资金就越多，资金流进房地产的速度肯定比你建楼的速度快，所以价格就又上升了。

　　房地产的周期是这样的：首先

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