谈抵押价值评估中“假报告”的危害与防范

引：王晓春先生撰写的《如何防范抵押贷款估价报告文本制作的风险》一文(见《上海房地产估价》2004年第6期)，对不法分子制作“假报告”的手段作出了全面揭示，并对估价报告中的文本制作“防假”提出了诸多切实可行的有效措施，看后受益匪浅。2006年1月，建设部等三部门的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》及附件《房地产抵押估价指导意见》，确定了房地产评估在金融机构抵押贷款业务中的重要作用，明确了金融业与评估业合作的重要性。笔者认为，防范抵押价值评估中的“假报告”，估价机构除了自身努力外，还需加强与银行等金融机构之间的信息沟通，最终有效铲除“假报告”这一危害评估业与金融业的毒瘤。

一、“假报告”定义

根据王晓春先生文章，“假报告”可以定义如下：“假报告”是不法分子利用原估价报告文本制作中存在的缺陷，采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改原抵押估价报告结论后出具的报告，或者是与信贷中介公司或银行信贷员相互勾结，采取“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章和估价师印章等手段，无中生有制作出来的报告。

“假报告”最显著的特征就是估价结论虚假、高估且不合法。

二、“假报告”成因分析

“假报告”的产生，有其诱因，也有其存在基础。“假报告”产生最为直接的诱因就是不法分子制假能牟取不菲的非法利益。其存在基础，就是金融机构的信贷业务操作流程中给不法分子制假留下可乘之机。

1、“假报告”产生的诱因

不法分子通过制假牟取非法利益，手段如下：

①私刻估价机构公章和估价师印章，假冒估价机构名义承接评估项目，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。

②充当能说服估价机构更改估价结论的“能人”，拿到报告后，直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取“高估风险补偿费”。

③与金融机构内部人员勾结，以价值较低甚至虚假房地产作抵押物，通过“假报告”高估其抵押价值，骗取金融机构发放贷款，最终放弃抵押物，不还款。

2、“假报告”的存在基础

金融机构信贷业务流程中，估价机构与金融机构合作之间存在不法分子可钻的漏洞。目前金融机构信贷审核部门与估价机构缺乏对估价报告信息进行有效沟通，从而无法辨别估价报告的真假。图 1是目前金融机构开展房地产抵押贷款的简单流程图。