试析房地产税基评估技术标准

随着房地产市场的逐步完善和税制改革的深化，国际通行的经评估确定房地产计税价格将成为房地产税的基本计税依据。建立房地产税基的评估技术标准体系，不仅是改革房地产税制，加强房地产税收管理的基础性工作，也是房地产评估行业拓展业务范围的要求。

一、制定房地产税基评估标准的必要性

市场经济的税收摆脱了以往定额税的痕迹，逐步围绕征税对象价格确定税基。从现行房地产税制结构和未来发展方向看，房地产计税价格是完善现行税制和未来税制改革的核心。

从我国现行税收体系来看，房地产相关税种主要由取得、转让、保有三个环节的12种税收组成，其计税依据分为房地产转让价格、租金、转让增值和单位定额四类(见下表)。

我国现行房地产相关税种税基，根本上都是源于房地产价值。转让价格是房地产价值的最直接表现；租金是房地产价格的分期支付；转让增值是新旧价格差额；单位定额是根据房地产价值区域差异大体确定的。

十一届三中全会提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，虽然人们对新税种的名称、税率、税目、收入划分等存在较大争议，但对其计税要素认识基本一致，即计税依据为评估价格，纳税人为房产、土地产权人，征收环节为房地产保有环节。在保有阶段中，计税价格评估尤为重要。因为保有环节的房地产不存在实际交易价格，其价值只能通过参照、比对等途径获得：而账面原值方法不反映真实现值，且如果逐年折旧，税基将逐年递减，这样形成的税收收入也是递减的，不具备税收弹性，无法保证公共支出的增长要求。

计税价格评估是完善现行税制和税收征管的关键，也是未来房地产税制改革的核心。要确立计税价格的关键和核心地位，就必须在计税价格评估的规范化上下功夫，这就需要建立和完善税基评估技术标准和规范。其必要性在于：

1、是增强房地产税征收的透明度，保证房地产税收公平性的必要手段。

与其他税种相比，房地产税的透明度较高，这主要体现在作为征税对象的房地产是有形的，税率是统一的，计算方法也比较简单，其大体价值可以与其他情形相似的纳税人进行直观上的横向比较。对房地产税征管机关来说，如果没有事先确定的一系列标准、规范作为计税价格评估依据，计税价格评定的透明度差，受人为因素影响大，评估结果就难以令人信服，会增加税制贯彻实施难度。

2、有利于提高计税价格评估效率。

与其他目的房地产评估区别在于，其他评估主要是针对单宗房地产，评估时点主要由当事人协商确定，而且是一次性评估；房地产税计税价格评估既有转让环节税收的一次性评估，也有对特定区域成片房地产的定期评估。这就导致房地产计税价格评估时间性强，数量巨大。如果不强调一致性，对每个房地产应用不同的方法、标准，适用不同的评估技术，就会带来巨大的工作量，进而增加征管成本。从税收公平角度，标准不统一，将会导致起点不公。而制订相对科学规范的评估标准利规范，将有助于上述问题的解决。

3、保证税收征管执法的统一性。

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