浅谈收益法中土地使用权残余价值的测算

　首先，根据搜集的资料，确定宗地土地使用权价格，为了提高估价的可操作性，一般选用基准地价系数修正法评估土地使用权价值。通过对宗地所在区域的级别基准地价开发程度、期日状况、容积率、区域因素及个别因素的综合修正；确定该用途土地使用权最高出让年限价格。然后，根据土地使用权年限超过建筑物耐用年限的土地剩余使用年限，进行土地使用权年限修正，确定土地剩余使用年限价值。计算公式为：
　　宗地土地使用权价格*[1—1/（1+r）m]/[1—1/（1+r）n]……………（2）
　　　　r——土地资本化率
　　　　m——土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限
　　　　n——该土地与建筑物综合体未来可获收益年限

　　2、土地使用权残余价值

　　折现是把未来的一定量货币折算成现时货币的价值量。式（2）通过折现，即将土地剩余使用年限价格折算为现在估价时点的价值，即为土地使用权残余价值。

　　C=宗地土地使用权价格*[1—1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）N]/（1+r）n
　　　C——土地使用权残余价值
　　　N——该用途土地使用权最高出让年限
　　　R、m、n的涵义同式（2）。

　　对于有收益或有潜在收益的房地产，收益法是最有效的估价方法。由于土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致，房地产价值往往难于把握。本文只是笔者在评估实践中的一点浅浅的体会，难免存在不成熟之处，希望有关同仁专家给予指正。

作者单位：厦门仁达房地产评估咨询有限公司

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