本期话题：房产评估热点问题

《超级房界》是辽宁电台经济台、时代商报合作打造的一档房地产专业节目，在辽宁电台经济台（AM999、FM89.5）每周六、周日上午10点20分至10点40分播出。与以往的房产类广播节目不同，《超级房界》以服务百姓、服务社会为主旨，更具服务性、公益性。每期我们都将邀请业内专家就热点问题进行分析解答。
　　问:抵债房的评估和自用房的评估有什么区别？商用房屋与居民住宅的评估又有何区别？

　　答：同一处房屋评估方法不同，评估结果不同。抵债房和自用房的评估权益不同，评估价格不同。对于权益相同的房屋，指有产权证的房屋，按正常评估方法进行评估，但是在相关因素上可以考虑变现因素，评估值比市场价格略低一些。对于没有房屋所有权证的房屋，评估方法只能采用重置成本法，利用重编预算方法计算评估价值，结合周边环境、地理位置综合考虑变现因素。

　　问：从评估角度看，购买新楼盘增量房、新楼盘存量房、二手房需要注意哪些问题？

　　答：购买新楼盘增量房、新楼盘存量房的注意问题：（1）首先看五证：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房销售许可证。还有一项是初始登记批复，房屋验收完毕后90日内办理产权证。（2）配套设施是否齐全、到位（自来水、采暖、煤气等）。（3）园区规划管理，物业管理是否规范。

　　购买二手房注意问题：（1）首先看房证原件、房主身份证明和房屋建筑物相符合。（2）看房屋结构、朝向、间距、室内墙面及天棚是否有裂缝，门窗开启是否灵活等。（3）周边环境、区域因素。（4）有必要到房产交易大厅判断房证的真伪。

　　问：物业对房屋的评估有什么影响？

　　答：物业对评估影响不大，但是有一定影响，因为物业管理到位、服务质量到位、价格收费合理都将使此楼盘的购买力提高，但是这是开发商总体测算分析售楼价格所考虑的因素。评估房屋价值是市场价值，主要考虑物业及周边区位因素的影响。

　　问：房屋的房龄对房屋的价格有何影响？请具体分析。

　　答：房屋的房龄对房屋价格影响不大，因为房屋评估价值是市场价值，与地理位置、周边环境因素、配套设施、间距、朝向、结构有关。

　　举例：（1）位置比较好的房屋，即使房龄很长、很破旧，但是评估价值很高，取决于该房屋占地位置有关。（2）市中心、区中心、重点学校附近的房屋，即使房屋房龄很长，周边环境好，配套设施齐全，房屋评估价格很高，甚至有的地区旧房的市场价值大于该区域内新开发的商品房价值，所以说房屋的房龄对房屋价格没有影响。

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