资产评估准则—

资产评估准则——不动产

当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。
　　第二十条　注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。
　　第二十一条　注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。
　　第四章　评估方法
　　第二十二条　注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
　　第二十三条　注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息一般包括：
　　(一)交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；
　　(二)成交日期；
　　(三)成交价格，包括总价、单价及计价方式；
　　(四)付款方式；
　　(五)交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。
　　第二十四条　用作参照物的交易实例应当具备下列条件：
　　(一)在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；
　　(二)成交日期与评估基准日接近；
　　(三)交易类型与评估目的吻合；
　　(四)成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。
　　第二十五条　注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。
　　交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
　　第二十六条注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当了解：
　　(一)不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；
　　(二)不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化；
　　(三)不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益；
　　(四)不动产未来收益包含有形收益和无形收益。
　　第二十七条　注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。
　　(一)收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规的规定，合理确定；
　　(二)确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期；
　　(三)折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。
　　第二十八条运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
　　第二十九条　注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：
　　(一)重置成本采用客观成本；
　　(二)不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之

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